Administración de comunidades y fincas en Sevilla

Ofrecemos administrar comunidades y fincas en Sevilla a precios sin competencia. Para su comunidad en Sevilla tenemos un precio especial.

Confección de presupuesto anual, cierre de cuentas, confección de recibos, gestión de la contratación y pago de servicios, redacción y comunicación de convocatorias para juntas, actas de las mismas y circulares informativas, elaboración y envío a los propietarios de un estado de cuentas semestral de la comunidad, visitas periódicas a la finca.

≪ Somos 10 vecinos y ya nunca discutimos ≫ Carmen Machado -cliente-

Experiencia, ahorro y satisfacción.

El vecino de las comunidades que administramos siempre está tranquilo y le damos todo resuelto, tiene acceso online a la documentación de su comunidad. Se ahorra en coste de proveedores porque estudiamos sus necesidades, planificamos y seleccionamos al proveedor más adecuado y económico.

Tenemos años de experiencia en el sector y múltiples contactos que redundan en gran ahorro para las comunidades y fincas de Sevilla que gestionamos. Nuestros trámites son ágiles y tratamos de forma personal con todos los vecinos.

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SERVICIOS CONTABLES
Contabilidad de la comunidad, estudios presupuestarios, teneduría de libros contables,
SERVICIOS DE SECRETARÍA
Control de la documentación, formalización de documentos, asistencia a juntas y asesoramiento.
SERVICIOS TÉCNICOS
Tramitación y gestión de averías, Contratación de seguros, revisiones.

PREGUNTAS FRECUENTES: COMUNIDADES

1. En una comunidad de propietarios, cada propietario

cada uno es propietario exclusivo de su piso o local, un espacio bien delimitado que puede aprovecharse de modo independiente y que le sirve exclusivamente a él. Además, es copropietario, junto con el resto de los dueños de pisos o locales, de los llamados elementos comunes. Existe por tanto una responsabilidad exclusiva sobre su parte llamada privativa y una responsabilidad compartida por las zonas o servicios comunes de la comunidad.

2. ¿Con qué criterio se reparten los gastos en la comunidad de propietarios?

A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación con relación al valor total del inmueble, que se expresa en centésimas. Los gastos comunes se reparten en función de dichas cuotas, salvo que el “título constitutivo” de la comunidad o sus “estatutos” prevean otra fórmula o bien se acuerde otra cosa por unanimidad.

3. ¿Puede el propietario de un piso o local realizar obras en su propio piso?

A pesar de ser propietario exclusivo de su piso o local, el propietario no puede realizar en él cualquier tipo de obras. Están prohibidas aquellas que puedan afectar a la seguridad, la estructura y la configuración exterior del edificio. También aquellas que perjudiquen el derecho de otro propietario. Los propietarios tampoco pueden realizar por su cuenta obras en las zonas comunes; si creen que son urgentes, deben advertir al administrador para que intervenga cuanto antes.

4. ¿Puede el propietario de un piso o local realizar dentro de él cualquier actividad?

El derecho de propiedad está limitado por aquellas actividades que sean dañosas para la finca o que puedan resultar molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La definición de estos términos no siempre es clara. A veces, sirven de referencia las disposiciones municipales sobre aspectos como el ruido, la evacuación de humos, los olores, las normas de higiene de ciertos establecimientos, etc. La Ley de Propiedad Horizontal prevé una acción judicial de cesación de actividades molestas o peligrosas por parte de la comunidad de propietarios. El primero en actuar ha de ser el presidente (a iniciativa propia o de otros vecinos), requiriendo al vecino infractor. Si las molestias se repiten y los requerimientos no surten efecto, puede convenir una denuncia ante la policía municipal, para que quede constancia de lo ocurrido en previsión de una posible acción judicial.

5. En la comunidad, un inquilino tiene los mismos derechos que un propietario

En las viviendas arrendadas, el inquilino ocupa el lugar del propietario en el uso de la vivienda o local arrendado y en el de las zonas comunes. No se le pueden imponer restricciones particulares. Debe respetar las mismas normas de convivencia que la comunidad tenga aprobadas para todos los copropietarios. No interviene en las decisiones de la comunidad (juntas, votaciones) porque ese derecho corresponde exclusivamente al propietario.

6. ¿Está obligado el propietario de un piso o local a permitir la entrada en él a representantes de la comunidad?

Una de las obligaciones de los propietarios es consentir en su vivienda o local las reparaciones u obras que exija el servicio del inmueble (tuberías comunes, obras en el patio interior, en las fachadas, etc.); para ello debe permitir la entrada de personas que representen a la comunidad de propietarios.

7. ¿Asume el adquirente de una vivienda o local la responsabilidad por las deudas que pueda tener el antiguo propietario con la comunidad?

El adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por el anterior propietario, correspondientes al año de adquisición del inmueble y al año natural inmediatamente anterior. La Ley de Propiedad Horizontal exige que el transmitente del piso o local aporte un certificado de deudas con la comunidad en el momento de la firma de la escritura. El comprador puede eximirle de dicha obligación, corriendo él con los riesgos. El vendedor debe notificar a la comunidad la venta de su vivienda.

8. ¿Pueden hacerse las notificaciones de la comunidad de propietarios en el tablón de anuncios del edificio?.

En principio, las comunicaciones deben ser personales. La Ley establece que cada propietario debe comunicar al secretario de la comunidad un domicilio a efectos de notificaciones. Si no lo hace, se entiende que las notificaciones son válidamente realizadas en el piso o local que posea en la comunidad de propietarios, incluso cuando la notificación se entrega a quien ocupe la vivienda. Si no ha sido posible hacer la notificación así, se puede colocar en el tablón de anuncios, recogiendo la fecha en que se hace y el motivo por el que se procede de ese modo. Dicho escrito debe estar firmado por el secretario y contar con el visto bueno del presidente.

9. ¿Están obligados los propietarios a realizar todas las obras que faciliten la accesibilidad a las personas mayores o con discapacidad?

Ningún propietario puede negarse a realizar obras que mejoren la accesibilidad o supongan la eliminación de barreras arquitectónicas, siempre que dichos trabajos no tengan un coste superior al equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si se supera ese límite, para la realización de dichas obras deberá contarse con la aprobación de la junta.

10. ¿Están obligados a contribuir a la construcción de una piscina quienes votaron en contra de esa decisión, aprobada en junta por la mayoría de los propietarios?

Las innovaciones o mejoras no necesarias para la comunidad deben aprobarse por la junta, pero si la cuota de instalación de la misma excede de tres mensualidades ordinarias, quien haya votado en contra del acuerdo no está obligado a contribuir, incluso si no puede privársele del uso de la mejora. Si el coste fuera inferior al señalado, también los disidentes se verían obligados a contribuir, por lo que no siempre que uno se opone a una obra está exento de contribuir a su pago.

11. ¿Es obligatorio asumir el cargo de presidente de la comunidad para el vecino que ha sido designado?

Todos los propietarios deben cumplir sus obligaciones con la comunidad. El presidente será nombrado entre los propietarios mediante el sistema previsto en cada comunidad: elección, rotación o sorteo. El nombramiento es obligatorio y el designado sólo puede solicitarle al juez ser sustituido, si estima que tiene razones para ello. A menudo esto no es necesario y la propia junta busca otras alternativas cuando existe alguna dificultad objetiva para el propietario al que corresponde el puesto (por ejemplo, ser una persona de edad avanzada o gravemente enferma).

12. ¿Quién aprueba los presupuestos de la comunidad?

Una de las funciones de la junta de propietarios es la aprobación de los presupuestos. Los cálculos deben ser realizados por el administrador, quien tiene la obligación de presentar la propuesta de presupuestos a la junta para que sea ésta quien los apruebe.

13. ¿Qué mayoría de votos requiere la decisión de suprimir el servicio de portería en una comunidad?

Para evitar que el voto de una minoría de propietarios bloquee ciertas decisiones de la comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que una mayoría cualificada de tres quintos sea suficiente para decidir, por ejemplo, sobre el establecimiento o supresión de servicios de ascensor, portería, conserjería o vigilancia, incluso si tales acuerdos suponen un cambio en el título constitutivo o en los estatutos.

14. ¿Qué plazo tiene para impugnar un acuerdo de la junta un propietario que se haya opuesto a él dejando constancia expresa (es decir, “salvando su voto”) o que estuviera ausente?

Los acuerdos de la Junta que sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, los que resulten gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y aquellos que supongan un grave perjuicio para un propietario sin que éste tenga obligación jurídica de soportarlo, se pueden impugnar. No podrán hacerlo quienes hayan votado a favor del acuerdo ni los propietarios morosos. Parte de la jurisprudencia niega también la impugnación a quienes se hayan abstenido en la votación sin “salvar su voto” (es decir, sin dejar constancia expresa de que ellos en concreto, con su nombre y apellidos, emitieron un voto en contra).

15. ¿Puede un propietario sustituir el toldo de su terraza por otro más colorido?

Las fachadas y las cubiertas, como elementos comunes que son, no pueden cambiarse sin un acuerdo unánime de los propietarios. Esto afecta a los toldos, a los cerramientos de terrazas o de áticos y a la instalación de aparatos que requieran la perforación de los muros (por ejemplo, algunos aparatos de aire acondicionado).

VOTOS NECESARIOS EN UNA COMUNIDAD DE VECINOS

Unanimidad:

para aprobar o modificar las reglas de la propiedad horizontal o de estatutos de la comunidad.

3/5 partes del total de los propietarios

que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación: para poner o quitar los servicios del ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan que se modifique el título constitutivo o los estatutos.

Mayoría de los propietarios

que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: para realizar determinadas obras (excepto las que requieran unanimidad al modificar la estructura o configuración del edificio) o para establecer nuevos servicios comunes que faciliten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Un tercio de los integrantes de la comunidad

que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación: para instalar elementos comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o para adaptar los que ya hay, así como para colocar sistemas de aprovechamiento de la energía solar o servicios necesarios para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Mayoría total de los propietarios

que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: para la validez del resto de acuerdos no recogidos en ningún otro tipo de mayoría. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

DUDAS HABITUALES

Extintores, ¿qué leyes son aplicables?

Es de aplicación a niver nacional el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo y posteriores modificaciones, así como su Documento Básico SI de Seguridad. Además del mismo, puede existir normativa a nivel autonómico, e incluso ordenanzas municipales que también son obligatorias.

¿Qué comunidades deben tener extintores?

Los edificios construidos a partir de 2006 han de tener algún sistema contra incendios de forma obligatoria. Las construcciones anteriores no es obligatorio.

¿Dónde han de estar los extintores?

Se instala como mínimo un extintor por planta y uno adicional a una distancia de 15 metros del origen de evacuación. Se deben poner a una altura que permita a cualquiera operarlo. Los edificios con una altura de evacuación de más de 50 m. ha de contar con sistemas de detección de incendios y alarma. En aquellos de más de 80 m. ha de existir una instalación automática de extinción.

¿Eso es todo?

Existen otras condiciones como grandes alturas entre plantas, grandes superficies en la comunidad, etc. que pueden hacer preciso contar con bocas de incendios, ascensores de emergencia o hidratantes.

¿Debe haber señalización?

Los extintores han de estar indicados con carteles fluorescentes y señalización de otras vías de evacuación.

¿Cómo es el mantenimiento de los extintores?

Ha de existir un contrato de revisión y mantenimiento con una empresa acreditada. Dicha empresa se ocupará de que todos los aparatos de la comunidad cumplan las leyes del Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendos.